�POTE�E DAYALI KONUT F�NANSMAN MODEL�

 

 

 

MORTGAGE N���N POP�LER ?

 

Uzunca bir zamand�r kamuoyunda s�rekli olarak tart���lan Mortgage sisteminin pop�lerli�i geli�mi� �lkelerin en �nemli gayrimenkul finansman sistemi olmas�na dayan�yor.

 

�lkemizde ise y�ksek faiz oranlar� ve enflasyon y�z�nden ge�mi�te uygulanabilir olarak kabul g�rmemi�ti. G�n�m�zde d�zelmeye ba�layan ekonomik ko�ullarla birlikte Mortgage sistemi h�k�metin g�ndemine al�nd�. Ancak bu noktada �u akla geliyor. Acaba sadece ekonomik istikrar�n sa�lanmas� tek ba��na sistemin ba�ar�s� i�in yeterli mi ?

 

�ST�KRAR TEK KO�UL MU ?

 

�stikrarl� bir ortam elbette sistemin yayg�nla�mas� ve s�rd�r�lebilirli�i a��s�ndan �nemli. Ancak istikrarl� olmayan ortamlarda da Mortgage piyasas� olu�abiliyor. E�er kanuni d�zenlemeler gerekli deste�i sa�layabiliyorsa piyasa de�i�kenleri istikrarl� olmayan ortama kar�� �e�itli Mortgage enstr�manlar� �retebiliyor.

 

Buna mukabil uygunsuz yasal d�zenlemeler istikrarl� bir ortamda dahi mortgage sisteminin ��kmesine yol a�abiliyor.

 

MORTGAGE NE ZAMAN DEVREYE G�RECEK ?

 

Ba�bakan Yard�mc�s� Abd�llatif �ener, mortgage sisteminin 2005 y�l�n�n 2. yar�s�nda belki de 2005'in sonunda devreye girebilecek bir mekanizma olarak planland���n� kaydederek, taslak metinde herhangi bir eksiklik (efrad� camii) ya da fazlal�k (a�yar�n� mani) olmama-s� durumunda Bakanlar Kurulu�na sevk edilece�ini ifade etmi�tir.

 

KONUT F�NANSMAN S�STEM�NDE T�RK�YE PORTRES�

 

T�rkiye�de Konut Piyasas�

� Toplam konutlar�n % 55�i ruhsats�z / izinsizdir.

� Kirac�l�k oran� % 40�lar seviyesindedir (Standart d��� yap�lar dahil).

� Her y�l 300.000 yeni konut ihtiyac� has�l olmaktad�r.

� 20 ya��n �st�ndeki konutlar, toplam konutlar�n % 60��n�� olu�turmaktad�r.

� Konutlar�n % 40�� tadilat gerektirmektedir.

T�rkiye�de Mevcut Konut Finansman�

� Uzun vadeli ve d���k maliyetli fon eksikli�i nedeniyle, konut sat��lar�n�n % 1�den daha

� az�nda finansman yolu tercih edilmektedir.

� Merkez Bankas�'n�n 17 Aral�k 2004 tarihinde a��klad��� verilere g�re toplam t�ketici

� kredileri 9 milyar USD, konut kredileri ise 1,8 milyar USD d�zeyindedir.

� 2004 Eyl�l itibariyle 98 bin ki�i konut kredisinden faydalanm��t�r.

�
� T�ketici kredileri toplam� Gayri Safi Milli Has�la'n�n %3,4'�n� olu�turmaktad�r. Konut

� kredileri ise t�ketici kredilerinin %20'si seviyesindedir.

� Bu oran ABD�de % 53 olup, AB �yesi �lkelerin ortalamas� ise % 39�dur. Geli�mekte olan

� �lkelerde % 5-15 aras�ndad�r.

 

T�rkiye �de Konut Al�mlar�nda Ni�in Konut Kredisi �ok Az Tercih Ediliyor ?

 

Bunun i�in �� ana sebebi var.

 

Birincisi; Hazine ka��tlar�ndaki faiz oranlar�n�n y�ksek olmas� ve b�t�e a���� y�z�nden bankalar gayrimenkul al�m� ya da yat�r�m� yerine h�k�mete bor� veriyor.

 

�kincisi; Emlak Bankas� gibi devlet bankalar�, h�k�met politikas�na g�re para yard�m� yap�yorlar. Ancak bu sistem �lkenin y�ksek n�fusu ve yo�un ev ihtiya�lar� y�z�nden iyi i�lemiyor.

 

���nc�s�; daha b�y�k �zel sekt�r bankalar�, end�striyel holdinglerin par�alar� ve kendi gruplar�n�n di�er aktivitelerini finanse ettikleri i�in �u anda ipotek i�ine girmek i�in �ok hevesli de�iller.

 

Yukar�daki sebeplerle ev sahibi olmak isteyenleri, genelde pe�inat g�c� y�ksek olanlar ya da farkl� yollardan bor� para bulanlar olu�turuyor.

 

Banka Konut Kredileri

� TL veya d�viz �zerinden sabit faizli kredi verilebilmektedir.

� De�i�ken faiz T�keticinin Korunmas� Hakk�nda Kanun �er�evesinde yasakt�r.

� Maksimum vade TL�de: 60 ay, D�viz�de 120 ayd�r.

� Bankalar�n kredi fonlamas� mevduat kaynakl�d�r (vade uyumsuzlu�u s�z konusudur).

� �Kredi / Ev de�eri� oran� maksimum %75, �Ayl�k �deme / Gelir� oran� % 50�dir.

� En �st %10 -15 lik gelir grubuna hitap edebilmektedir.

 

 

T�RK�YE ���N �NER�LEN KONUT F�NANSMAN S�STEM�

 

�potek Finansman� Sisteminin Ba�ar�s� ��in Gerekli �nko�ullar

� Makroekonomik istikrar, d���k ve istikrarl� faiz oranlar�,

� Hukuki altyap� (kredi a��lmas�, devri, menkul k�ymetle�tirilmesi ve takibi a�amalar�n�n

� d�zenlenmesi),

� Teknik altyap� (tapu sicili, bankalar, ikincil kurulu�lar),

� �vme kazand�racak ve sistemi tetikleyecek g�ce sahip �nc� bir kurulu�,

� Vergi te�vikleri.

 

BANKA VE �FK�LAR A�ISINDAN S�STEM NASIL ��LEYECEK ?

 

Bir �zel Finans Kurumu yada banka (taslakta konut finansman kurulu�lar� olarak isimlendirilmi�tir), �mortgage finansman�� niteli�inde, ipotekli konut kredisinden do�an alaca��n� ve alaca�a konu edilen ipote�i, �KF�ye (�potekli Konut Finansman Kurulu�una) devredecek, s�z konusu kurulu� da bu alaca��, ya ipotek fonu kat�lma belgesi ya da varl��a dayal� menkul k�ymet kanal�yla bir sermaye piyasas� arac�na �evirerek tasarruf sahiplerine arz edecektir. Ayn� usul ve esaslar dahilinde finansal kiralamaya konu edilmi� olan bir konut �zerinde �FK lehine ipotek tesis edilerek finansal kiralama �irketinin bu kiralamadan kaynaklanan alacaklar�� �FK�ye aktar�labilecektir.

 

T�keticiyi Koruma Kanununda yap�lacak de�i�ikliklerle, ipotekli konut finansman�nda yurtd���nda genel kabul g�rm�� ve yayg�n olarak kullan�lan endexler esas al�narak de�i�ken geri �deme tutarlar�n�n uygulanmas�na imkan verilmektedir.

 

DE���KEN FA�Z �ART MI ?

 

Mortgage sisteminde �zerinde en �ok tart���lan konulardan biri de�i�ken faiz uygulamas�. Bu uygulama, krediyi veren kurulu�a faizlerin y�kseldi�i d�nemlerde mortgage faizini de bu paralelde art�rma yetkisi veriyor. Bu durum, t�keticiye negatif yans�yacak gibi g�r�lse de, bankalar�n riskini azaltt��� i�in faizlerin d��mesini beraberinde getiriyor. SPK Ba�kan� Do�an Cans�zlar, de�i�ken faiz uygulanmas�n�n �art oldu�unu �aksi halde sistem �al��maz"� ifadesiyle net olarak vurgulam��t�r. Cans�zlar, Sanayi Bakanl��� ya da Merkez Bankas� kanal�yla, de�i�ken faiz gerekti�i durumlarda bir �st limitin de belirlenebilece�ini kaydetmi�tir.

 

 
 

ETK�N B�R KONUT F�NANSMANI S�STEM� ���N GEREKL� ALTYAPI

 

GEREKL� UNSURLAR	T�RK�YE�DEK� MEVCUT DURUM
�cra-iflas Takip Prosed�r�	�yile�tirilmesi Gerekiyor
Ayni Haklar	Yeterli
Tapu Kay�t Sistemi	Ka��t Ortam�nda Ama Etkili
�potekli Menkul K�ymetler	Yeni D�zenleme Gerekiyor
T�keticiyi Koruma Kanunu	�yile�tirilmesi Gerekiyor
Gayrimenkul De�erlemesi	S�n�rl� Ama Geli�mekte
Kredi Standardizasyonu	Eksik
Kredi Kay�t Sistemi	Yeterli
Hayat Sigortas�	Mevcut
Deprem Sigortas�	Mevcut
Tapu Sigortas�	Eksik
�potek Sigortas�	Eksik

 

Tasarlanan Kanun De�i�iklikleri

� �e�itli Vergi Kanunlar�
� �cra ve �flas Kanunu
� T�keticinin Korunmas� Hakk�nda Kanun
� Finansal Kiralama Kanunu
� Kamu Finansman� ve Bor� Y�netiminin D�zenlenmesi Hakk�nda Kanun
� Gayrimenkul De�erlemesine �li�kin D�zenlemeler
� Bankac�l�k D�zenlemeleri
� Sermaye Piyasas� Kanunu

 

Tasarlanan De�i�iklikler - Sermaye Piyasas� Kanunu

� Di�er t�m kanunlarda referans olacak �ekilde ��potekli Konut Finansman�� tan�m�n�n

� yap�lmas�: Bu tan�m �u �ekildedir:

��potekli Konut Finansman�; kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal i�lemler yoluyla konut al�m�, konutlar�n yenilenmesi ve g��lendirilmesi i�in ipotek teminatl� kaynak kulland�r�lmas�d�r.�

� �Konut Finansman� Kurulu�u�nun D�zenlenmesi

� �pote�e Dayal� Menkul K�ymet ihra� edecek �potek Fonlar�n�n D�zenlenmesi

 

�potekli Konut Finansman� Sisteminin Kapsam�

� Hangi finansman y�ntemleri ?

  - Konut kredileri
  - Finansal kiralama i�lemleri
  - Gayrimenkul �reticilerinin vadeli sat��lar�

� Hangi konutlar ?

 

� - Yap� kullanma izni al�nm�� t�m konutlar

� Hangi t�keticiler ?

 

� - T�m t�keticiler

� Hangi i�lemler ?

- Konut al�m�
- Konutlar�n deprem tehlikesine kar�� g��lendirilmesi
- Konutlar�n yenilenmesi, kullan�m imkanlar�n�n iyile�tirilmesi

 

�potekli Konut Finansman� Sisteminin Kapsam� D���nda Kalanlar

� Ka�ak yap�lar

� �n�aat finansman�

  - Konut in�as�

� - Konutlar�n b�y�t�lmesi

- Kat ��k�lmas�

- Yeni b�l�mler eklenmesi

 

Tasarlanan De�i�iklikler - Vergi Kanunlar�

 

�potekli Finansman Kurulu�u�nun ve ipotek fonlar�n�n yapt��� i�lemler nedeniyle elde ettikleri paralar Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi�ne (BSMV) tabi olmayacak.

 

Kredi kurulu�lar�n�n �FK�ye devrettikleri alacaklar nedeniyle lehlerine kalan paralar BSMV�ye tabi tutulmayacak.

 

�potekli Konut Finansman� Kurulu�u�na veya bu kurulu� taraf�ndan yap�lan ipotek devirleri Tapu Harc��na tabi olmayacak.

 

�potekli Finansman Kurulu�u ile ipotek fonlar�n�n kazan�lar� �zerinden Kurumlar Vergisi (ve Gelir Vergisi stopaj�) hesaplanmayacak.

 

�potekli konut finansman�ndan kaynaklanan bor�lar�n faiz ve kar pay� �demeleri, �cretlilerde dahil olmak �zere herhangi bir s�n�rlama olmaks�z�n gelir vergisi matrah�ndan indirim konusu yap�labilecek.

 

�potekli Finansman Kurulu�u taraf�ndan ihra� edilen menkul k�ymetlerin elden ��kar�l-mas�ndan sa�lanan kazan�lar Gelir Vergisi�ne tabi tutulmayacak.

 

(Taslak , s�z konusu istisnalar�n t�m�n�n s�rekli olarak uygulanmas�n� �ng�rmektedir.)

 

Ernst&Young �irket orta�� Erdal �al�ko�lu konuyla ilgili olarak �u yorumda bulunmu�tur.

 

� Modeli hem fon kullan�c�lar� hem de modelin i�erdi�i yat�r�m ara�lar�na yat�r�m yapacak olan tasarruf sahipleri a��s�ndan cazip k�labilmek i�in baz� vergi istisnalar� tan�nmas� makul kar��lanmal�d�r. �zellikle i�lem vergileri a��s�ndan bakt���m�zda, �u an konut kredilerinin �ok s�n�rl� uygulama alan� bulmas� nedeniyle, BSMV ve Tapu Harc��yla ilgili istisnalar�n bir vergi kayb�na neden olmayaca�� s�ylenebilir. Ancak, ipotekli konut finansman�na ili�kin faiz veya k�r pay� �demelerinin herhangi bir s�n�r olmaks�z�n gelir vergisi matrah�ndan indirim konusu yap�labilmesi i�in ayn� sonuca varmak m�mk�n de�ildir ve bizce tasla��n ilgili h�k�mlerinin bu �ekilde yasala�mas� da d���k bir ihtimaldir. �

Tasarlanan De�i�iklikler - T�keticinin Korunmas� Hakk�nda Kanun

� De�i�ken Faizli Konut Kredisi �mkan�

- Kredi geri �demelerinin yurti�inde veya yurtd���nda genel kabul g�rm�� ve yayg�n

� olarak kullan�lan endekslere g�re de�i�ecek �ekilde belirlenebilmesi

 

- Bu y�ntemin muhtemel etkileri konusunda t�keticilerin bilgilendirilmesi

 

Tasarlanan De�i�iklikler - Finansal Kiralama Kanunu

� Finansal Kiralama Y�nteminin Sisteme Dahil Edilmesi

�zel finans kurumlar� konut kredilerini finansal kiralama y�ntemiyle kulland�rmaktad�r.

 - Konut Finansman� Kurulu�u �zel finans kurumlar� ile finansal kiralama �irketlerine de

���� kaynak sa�layabilecektir.

 - Finansal kiralama s�zle�mesinden do�an haklar Konut Finansman� Kurulu�u�na ����� devredilebilecek ve bu durumda ilgili gayrimenkul �zerine Konut Finansman� Kurulu�u ��� lehine ipotek tesis edilecektir.

 - Finansal kiralama y�ntemiyle sa�lad�klar� kaynak ile konut sat�n alan ki�iler de vergi

���� avantajlar�ndan faydalanabilecektir.

 

Tasarlanan De�i�iklikler - Kamu Finansman� ve Bor� Y�netiminin D�zenlenmesi Hakk�nda Kanun

� Konut Finansman� Kurulu�u�nun ihra� edece�i menkul k�ymetler i�in s�n�rl� bir hazine

� garantisi

� B�t�e kanununda yer vermek suretiyle �zel nitelikli destekleme programlar�

 

Tasarlanan De�i�iklikler - Bankac�l�k D�zenlemeleri

� Disponibilite ve zorunlu rezerv y�k�ml�l�klerinin azalt�lmas�

� �potek teminatl� tahvil ve menkul k�ymetlerin risk a��rl���n�n d���r�lmesi

 

�pote�e Dayal� Menkul K�ymet Niteli�indeki �potek Fonu Kat�lma Belgeleri

� ������ Konut kredisi alacaklar�n�n menkul k�ymetle�tirilmesine y�nelik bir sermaye piyasas�

� arac�

� Malvarl���n�n ayr�lmas�n� ve bilan�o d��� finansman imkan� sa�layan bir trust yap�s�

� �potek teminatl� ve �deme aktarmal� bir menkul k�ymet

� Konut Finansman Kurulu�u taraf�ndan ihra� edilebilme

� Fazladan teminatland�rma (over-colletarisation), yap�land�r�lm�� finansman (structured

� finance) ve kredi de�erlili�inin art�r�lmas� (credit enhancement)

 

�pote�e Dayal� Konut Finansman�nda Risk Y�netimi

� Kredi Riski - Kredi Kullanan�n �dememe Riski

- Kredi veren kurum �e�itlemesi
- Kredi skoru, ipotek skoru
- Kredi verilen kesimlerin �e�itlendirilmesi
- De�erleme
- Y�ksek teminatland�rma
- Gelir oran�

� Vade Uyu�mazl��� Riski

  - Vade uyumu kural� (Duration Gap)

� Operasyon Riski

- Operasyon giderlerinin oransal olarak d���k tutulmas�

 

Konut Kredilerinin Standardizasyonu

� De�erleme K�lavuzu

� Kredi Kullanma Standard�

- Kredi �demesi / Gelir (Di�er Harcamalar da dikkate al�nmal�)
- Gelir Belgelemesi
- Kredi Skoru

� Kredi Kalite Standartlar�

- Kredi / Ev De�eri,
- Maksimum Kredi Tutar�,
- Kredi T�r� (�lk ev, ikinci ev, depreme dayan�kl�l�k formunda g��lendirme)
- Birinci Derece �potek

� Kredi Veren Finansal Kurulu�

- Kredi Verme Prosed�rleri,
- Dok�mantasyon Saklama, Bilgi Depolama ve Aktarma Kabiliyeti
- Servis Kalitesi - Geri D�nmeyen Kredi Takip Yetene�i, Kredi �deme Takibi, vb.
- Kredi Bilgilendirme Prosed�r� ve Uygulamas�

 

�KFK Ba�ar� Kriterleri

Piyasa bazl� �al��an d���k bir kar hedefleyen �KFK;

� Bankalardan daha ucuz fon temin edebilmeli, Sermaye piyasalar�ndan talep g�rebilmeli

� Verece�i kredi maliyeti, �fonlama + operasyon maliyetleri� olaca�� i�in �operasyonel

� maliyetleri� �ok d���k tutulmal�,

� Kurumsal Y�netim �lkeleri uygulanmal� (ayr�ca ortakl�k yap�s� �zel sekt�r + Kamu +

� Uluslar aras� Kurulu�lar)

 

Sermaye Piyasas�n�n Altyap�s�

�DMK lar (�pote�e Dayal� Menkul K�ymetler), VDMK lar (Varl��a Dayal� Menkul K�ymetler) ve ihra� edilecek di�er tahvil ve bonolar i�in;

� Kaydi de�er olarak MKK da (Menkul K�ymet Kurulu�u�nda) tutulacakt�r.

� Borsa�da bu menkul k�ymetlerin i�lem g�rmesi i�in herhangi bir engel

� bulunmamaktad�r.

� Takasbank takas i�lemlerini yapmak i�in yeterlidir.

� Yat�r�m fonlar�, emeklilik fonlar�, sigorta �irketleri ve gayrimenkul yat�r�m ortakl�klar� ve

� di�er kurumsal yat�r�mc�lar�n bu menkul k�ymetleri almalar� i�in bir engel bulunmamak-

� tad�r.

� Kamuyu ayd�nlatma - izahname, sirk�ler standartlar� mevcut durumda yeterli g�r�l-

� mektedir.

S�STEM NASIL ��L�YOR ?

 

- T�rkiye ��in �nerilen Konut Finansman Sistemi - 1. Alternatif

 

1. �potekli Finansman Kurulu�unun (�KFK�n�n) Tahvil /Bono ihrac� ve do�rudan kredi al�m� ile fon toplamas�.

 

2. �KFK�n�n toplad��� fonlar ile finansman �irketlerine kredi a�mas� (kredi �KFK�n�n
aktifinde kal�r).

 

3. Finansman �irketlerinin sa�lad�klar� kaynakla m��terilerine kredi kulland�rmalar� (bireysel kredi kulland�ran finansman �irketlerinin aktifinde kal�r).

 

 

T�rkiye ��in �nerilen Konut Finansman Sistemi - 2. Alternatif

 

1. Finansman �irketlerinin t�keticilere kredi kulland�rmas�.

 

2. Finansman �irketlerinin kredilerden do�an alacaklar�n� �KFK�ya satmas� (Kredinin finansman �irketlerinin aktifinden ��kmas�).

 

3. �KFK�n�n kredilerden do�an alacaklara dayal� VDMK ihrac�.

 

 

T�rkiye ��in �nerilen Konut Finansman Sistemi - 3. Alternatif

 

 

 

1. Finansman �irketlerinin t�keticilere kredi kulland�rmas�.

 

2. Finansman �irketlerinin kredilerden do�an alacaklar�n� �KFK�ya satmas� (Krediler finansman �irketlerinin aktifinden ��kmaktad�r).

 

3. �KFK�n�n kredilerden do�an alacaklar�n� kuraca�� ipotek yat�r�m fonlar�na devretmesi (Krediler �KFK�n�n aktifinden ��kmaktad�r).

 

4.� �potek yat�r�m fonlar�n�n �KFK garantisinde s�z konusu alacaklara m�stenit �pote�e dayal� menkul k�ymet ihrac�.

 

 

T�rkiye ��in �nerilen Konut Finansman Sistemi - 4. Alternatif

 

 

1. Finansman �irketlerinin t�keticilere kredi kulland�rmas�.

 

2. Finansman �irketlerinin kredilerden do�an alacaklar�yla �DMK�lar� takas etmesi (Krediler finansman �irketlerinin aktifinden ��kmaktad�r).

 

3. �KFK�n�n kredilerden do�an alacaklar� kuraca�� ipotek yat�r�m fonlar�na devretmesi (Krediler �KFK�n�n aktifinden ��kmaktad�r).

 

4.� �potek yat�r�m fonlar�n�n �KFK garantisinde s�z konusu alacaklara dayal� �DMK ihrac�.

 

5.� �KFK�n�n finansman �irketlerinden ald��� kredi alacaklar�yla �DMK�lar� takas etmesi.

6.� Finansman �irketleri ald�klar� �DMK�lar� aktiflerinde tutabilir ya da yat�r�mc�lara satabilirler.

 

 

�KFK�N�N STAT�S�

 

�potekli Konut Finansman Kurulu�u (�KFK)

 

�potekli Konut Finansman Kurulu�u, Sermaye Piyasas� Kanunu�nda yer alan ve konut finansman�n�n temel fonksiyonlar�n� y�r�tecek bir anonim �irket olarak �ng�r�lm��t�r.

 

Mortgage Kanun Tasar� Tasla��nda, ipotek finansman� kurulu�lar� i�in 2499 say�l� Sermaye Piyasas� Kanununun 39 uncu maddesinden sonra gelmek �zere a�a��daki 39/A maddesi eklenmi�tir.

�

Madde 39/A - �potek finansman� kurulu�lar� �lke genelinde konut al�m�, konutlar�n yenilenmesi ve geli�tirilmesi konular�nda finansman imk�nlar�n�n art�r�lmas� ve vadelerin uzamas� yoluyla bireylerin konut sahipli�inin desteklenmesi amac�yla kurulan, sermaye piyasas� kurumu niteli�ini haiz anonim ortakl�klard�r.

 

Konut finansman�; kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal i�lemler yoluyla konut al�m�, konutlar�n yenilenmesi ve g��lendirilmesi i�in kaynak kulland�r�lmas�d�r. Bu kaynaklar� do�rudan t�keticiye sa�layan kurumlar konut finansman� kurulu�lar�d�r.Bu maddede yer alan konut finansman� kapsam�na giren i�lemlere ili�kin esaslar Kurul taraf�ndan ��kar�lacak bir y�netmelikle d�zenlenir.� �potek finansman� kurulu�lar�n�n faaliyet konular� �unlard�r.

a) Konut finansman� kurulu�lar�na kaynak temini,

b) Konut finansman�ndan kaynaklanan alacaklar�n devral�nmas� ve devredilmesi,

c) Devral�nan alacaklardan olu�an portf�y�n y�netilmesi,

d) Konut finansman� fonu kurulmas� ve bu yolla konut finansman�ndan kaynaklanan

���� alacaklar�n menkul k�ymetle�tirilmesi,

e) Varl��a dayal� menkul k�ymetler de dahil olmak �zere her t�rl� sermaye piyasas� arac�

���� ihrac�,

 

f)� Di�er ihra���lar�n konut finansman�ndan kaynaklanan alacaklar�na dayal� sermaye

���� piyasas� ara�lar�na garanti verilmesi,

 

g)� Konut finansman�ndan kaynaklanan bor�lar�n geri �demelerinin k�smen veya tamamen garanti edilmesi ya da garanti edilmesine arac�l�k edilmesi,

 

h) Faaliyetlerinin gerektirdi�i risk y�netimi ama�l� i�lemlerin y�r�t�lmesi,

i)�� Kurulca uygun g�r�len di�er faaliyet konular�.

�potek finansman� kurulu�lar�n�n kurulu� ve faaliyet izni almak �zere Kurula ba�vurmas� �artt�r.

�

�potek finansman� kurulu�lar�n�n kurulu�lar�na, ���nc� f�krada belirtilen faaliyetler
itibariyle izin esaslar�na, t�bi olacaklar� y�k�ml�l�klere ve tasfiye ile sona ermelerine ili�kin esaslar Kurul taraf�ndan belirlenir.

Kurul, konut finansman� kurulu�lar� taraf�ndan kaynak kulland�r�lmas� a�amas�nda, de�erlemenin gayrimenkul de�erleme faaliyeti konusunda yetki verilmi� ki�i veya kurulu�lar taraf�ndan yap�lmas�n� zorunlu tut�bilir.

�

 

T�RK�YE ���N PLANLANAN KONUT F�NANSMAN S�STEM�

 

 

Sermaye Piyasas� Kurulu Ba�kan� Do�an Cans�zlar, bankalar�n yan� s�ra, �zel finans kurumlar�, konut kredisi vermek �zere kurulmu� �irketler ve di�er kredi kurulu�lar�n�n da ipotek kredileri verebilece�ini ifade ederek, verilen bu kredilerin kurulacak olan �potekli Konut Finansman� Kurulu�u'na devredilerek yeniden finansman sa�lanabilece�ini belirtmi�tir.

 

SPK'n�n haz�rlad��� rapora g�re �ncelikli olarak T�rkiye�de �pote�e Dayal� Menkul K�ymet Kurulu�u (�DMKK) olu�turulmas� gerekmektedir. Bunun i�in de ABD'de uygulanan Federal Home Loan Banks (FHLB) Modeli, yine ABD'deki Fannie Mae Modeli'nin 2 ayr� versiyonu ve Alman Pfandbrief-Varl��a Dayal� Menkul K�ymet (VDMK) Benzeri Model se�ilmi�tir. Yeni kurulacak sistemle �DMKK, yurti�i ve d���ndan kredi alarak elde etti�i fonlarla konut kredisi verecek olan kurulu�lara uzun vadeli kredi a�acakt�r.

�

T�keticiler ev al�m� i�in bu kurulu�lara ba�vuracak ve sahip olaca�� evi ipotek ederek kar��l���nda uzun vadeli kredi alacakt�r. �DMKK, bankalarca verilen konut kredilerini sat�n alarak, portf�y�nde tutacak veya satacak. �potekli kredi havuzlar�ndan olu�an fonlar kurarak, bankalardan devralacaklar� kredileri bu fonlara devrederek kendi aktifinden ��karacakt�r. Kendi garantisi alt�nda s�z konusu fonlar arac�l���yla ipote�e dayal� menkul k�ymet ihra� edebilecek, aktifinde yer alan ipotekli konut kredilerine dayal� VDMK ihrac� yapabilecektir.

 

 

KONUT F�NANSMAN FONU NED�R ?

 

Mortgage Finansman�na �li�kin olarak SPK taraf�ndan haz�rlanan kanun tasar� tasla��nda, 2499 say�l� Sermaye Piyasas� Kanununun 38 inci maddesinden sonra gelmek �zere a�a��daki 38/A maddesinin eklenmesi �ng�r�lm��t�r.

�

Madde 38/A - Konut finansman� fonu; konut al�m�, konutlar�n yenilenmesi ve geli�tirilmesi amac�yla kredi kullan�m�, finansal kiralama ve benzeri finansal i�lemlerden kaynaklanan alacaklar�n menkul k�ymetle�tirilmesi amac�yla ��kar�lan kat�lma belgeleri kar��l���nda toplanan paralarla, belge sahipleri hesab�na inan�l� m�lkiyet esaslar�na g�re olu�turulan malvarl���d�r.

Fon, ipotek finansman� kurulu�lar� ile bankalar, �zel finans kurumlar�, finansal kiralama �irketleri veya t�ketici finansman �irketleri taraf�ndan kurulabilir. Kurucular konut finansman� fonlar�n�n kat�lma belgelerinin anapara ve faiz �demelerine y�nelik garanti verebilir.

�

Fon, bu Kanunda yer alan ama�lar d���nda kullan�lamaz ve kurulamaz. Fon i�t�z���, yat�r�mc� ile kurucu aras�nda fon portf�y�n�n inan�l� m�lkiyet esaslar�na g�re saklanmas�n� ve vekalet akdi h�k�mlerine g�re y�netimini konu alan ve elde edilen nakit ak�mlar�n�n aktar�lmas�na ili�kin �artlar ile genel i�lem �artlar�n� i�eren iltihaki bir s�zle�medir. Fon i�t�z���ne y�nelik esas ve usuller Kurul taraf�ndan belirlenir.

�

Kurucular�n, fon i�t�z��� ve Kurulca belirlenecek di�er belgelerle birlikte, fon kurmas�na izin verilmesi ve ihra� edilecek kat�lma belgelerinin kayda al�nmas� talebiyle Kurula ba�vurmas� zorunludur. Kurulu� izni ve ihra� edilecek kat�lma belgelerinin kayda al�nmas� ba�vurular�na ili�kin esas ve usuller Kurul taraf�ndan belirlenir.

 

Konut finansman� fonlar�n�n konut finansman�ndan kaynaklanan alacaklar�n�n belirli k�s�mlar� i�in farkl� s�n�flarda kat�lma belgeleri ihra� edilebilir. Belirlenecek pay s�n�flar� ile belirli bir pay s�n�f�n�n pay sahiplerine verdi�i haklara ili�kin esaslar�n fon i�t�z���nde belirlenmesi �artt�r. Kat�lma belgesi sahipleri ancak dahil oldu�u s�n�f itibariyle kendi paylar�n�n ta��d��� haklara sahiptir.

 

Kurulca yap�lacak de�erlendirme sonucu uygun g�r�lmesi halinde Fon i�t�z��� Kurul taraf�ndan onaylan�r ve fon i�t�z���nde yer alan say�da pay Kurul kayd�na al�n�r.

 

Belirli bir d�nemde veya belirli bir tutara kadar ihra� edilecek fon paylar�n�n �nceden kayda al�nmas� ve her bir ihra� i�in Kurula bilgi verilmesine ili�kin esas ve usuller Kurul taraf�ndan belirlenir. Bu kanunun 37 nci maddesinin ikinci f�kras� ile 38 inci maddesinin ikinci, d�rd�nc�, be�inci ve alt�nc� f�kralar� konut finansman� fonlar� i�in de uygulan�r.

�

 

KFK NED�R ? KONUT F�NANSMANINA Y�NEL�K ��LEMLER NELERD�R ?

 

KONUT F�NANSMANI KURULU�U (KFK)

 

Konut Finansman� Kurulu�u�nun Muhtemel Faaliyet Konular�

� Bor�lanma yoluyla kredi temini ve bu kredilerin birincil kredi verenlere aktar�lmas�,

� Birincil kredi verenlerden ilgili alacaklar�n devral�nmas� ve bu alacaklar�n

 ���� - Portf�yde tutulmas� (ya da tekrar sat�lmas�)

 ��� - �potek teminatl� alacaklara dayal� bonolar (VDMK) arac�l���yla menkul

���� � k�ymetle�tirilmesi (Bilan�o i�erisinde)

 ���� - �pote�e dayal� menkul k�ymetler (ipotek fonlar�) arac�l���yla menkul

���� � k�ymetle�tirilmesi (Bilan�o d���nda)

� Garanti sa�lama

 

 

Konut Finansman� Kurulu�u�nun Kanuni Dayana��

 

Mortgage Kanun Tasar�s� Tasla���n�n 12 inci maddesi ile 23/2/1995 tarihli ve 4077 say�l� T�keticinin Korunmas� Hakk�nda Kanunun 3 �nc� maddesine a�a��daki (r) bendinin eklenmesi �ng�r�lm��t�r.

 

�

Konut Finansman� Kurulu�u: 28/7/1981 tarihli ve 2499 say�l� Sermaye
Piyasas� Kanununun 39/A maddesi ikinci f�kras�nda tan�mland��� �zere konut
finansman� sa�layan kurulu�lar�, �

 

Ayn� tasla��n 13 �nc� maddesinde; 4077 say�l� Kanunun 10/A maddesinden sonra gelmek �zere a�a��daki 10/B maddesi eklenmesi �nerilmi�tir.

 

�

Konut finansman�na y�nelik i�lemler

Madde 10/B - Konut finansman� s�zle�melerinin yaz�l� olarak yap�lmas� ve bu s�zle�menin bir n�shas�n�n t�keticiye verilmesi zorunludur. Taraflar aras�nda akdedilen s�zle�mede �ng�r�len �artlar, s�zle�me s�resi i�erisinde t�ketici aleyhine de�i�tirilemez.

 

Konut finansman� kurulu�u, geri �demelerin birinin veya birka��n�n yap�lmamas� halinde kalan borcun t�m�n�n ifas�n� talep etme hakk�n� sakl� tutmu�sa, bu hak ancak konut finansman� kurulu�unun b�t�n edimlerini ifa etmi� olmas� durumunda ve t�keticinin birbirini izleyen en az iki �demede temerr�de d��mesi halinde kullan�labilir. Ancak konut finansman� kurulu�unun bu hakk�n� kullanabilmesi i�in en az bir hafta s�re vererek muacceliyet uyar�s�nda bulunmas� gerekir.

 

Konut finansman�na y�nelik finansal kiralama i�lemlerinde s�zle�menin konut finansman� kurulu�u taraf�ndan feshi halinde t�ketici konutu iade y�k�ml�l��� alt�ndad�r. Bu durumda konut finansman� kurulu�u konutu sat��a ��karmakla y�k�ml�d�r. Konut finansman� kurulu�u sat�� �ncesinde konut i�in 2499 say�l� 5 Sermaye Piyasas� Kanununun 22 nci maddesinin birinci f�kras�n�n (r) bendi uyar�nca yetki verilmi� ki�i veya kurulu�lara k�ymet takdiri yapt�rt�r ve takdir edilen k�ymeti dikkate alarak konutun sat���n� ger�ekle�tirir. T�ketici konut finansman� sa�layan kurulu�un konutun sat���ndan elde edilen bedeli a�an zarar�ndan sorumludur. Mal�n sat���ndan elde edilen bedelin kalan borcu a�mas� halinde a�an k�s�m t�keticiye iade edilir. Konut finansman�na y�nelik finansal kiralama i�lemlerinde 10/6/1985 tarihli ve 3226 say�l� Finansal Kiralama Kanununun 25 inci maddesi uygulanmaz.

 

Kullan�lan finansman�n teminat� olarak �ahsi teminat verildi�i hallerde, konut
finansman� kurulu�u as�l bor�luya ve di�er teminatlara ba�vurmadan, kefilden borcun ifas�n� isteyemez.

 

Konut finansman� kurulu�unun bu finansman� belirli bir konutun sat�n al�nmas� ya da belirli bir sat�c� veya sa�lay�c� ile yap�lacak sat�� veya hizmet s�zle�mesi �art� ile vermesi durumunda sat�lan mal�n veya hizmetin hi� ya da zaman�nda teslim veya ifa edilmemesi halinde konut finansman� kurulu�u t�keticiye kar�� sat�c� veya sa�lay�c� ile birlikte m�teselsilen sorumlu olur.

 

Konut finansman� kurulu�unun �demeleri bir k�ymetli evraka ba�lamas� ya da
k�ymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat alt�na almas� yasakt�r. Bu yasa�a ra�men t�keticiden bir k�ymetli evrak al�nacak olursa, t�ketici bu k�ymetli evrak� konut finansman� kurulu�undan geri istemek hakk�na sahiptir. Ayr�ca, konut finansman� kurulu�u k�ymetli evrak�n ciro edilmesi sebebiyle t�keticinin u�rad��� zarar� tazmin etmekle y�k�ml�d�r.

 

S�zle�mede belirtilmek suretiyle konut finansman�na y�nelik kredilerde faiz oran�, finan-sal kiralama i�lemlerinde ise kira bedellerinin anaparay� a�an k�sm�n�n hesaplanma oran� sabit veya de�i�ken olarak belirlenebilir. Oranlar�n sabit olarak belirlenmesi halinde s�zle�mede ba�lang��ta belirlenen oranlar her iki taraf�n ortak r�zas� d���nda e�i�tirilemez. Oranlar�n de�i�ken olarak belirlenmesi halinde ise, ba�lang��ta s�zle�mede belirlenen oranlar, yine ba�lang��ta s�zle�mede belirlenecek azami oranlar� a�mamak �zere ve yine s�zle�mede belirlenecek yurti�inde veya yurtd���nda genel kabul g�rm�� ve yayg�n olarak kullan�lan bir endeks baz al�narak de�i�tirilebilir. Oranlar�n de�i�ken olarak belirlenmesi halinde bu y�ntemin muhtemel etkileri konusunda t�keticilerin bilgilendirilmesi �artt�r. Bu ama�larla kullan�labilecek endekslere ve t�keticilerin bilgilendirilme y�ntemlerine ili�kin usul ve esaslar Bakanl�k taraf�ndan ��kar�lacak bir y�netmelikle belirlenir.

�

T�ketici, konut finansman� kurulu�una bor�land��� toplam miktar� �nceden �deyebilece�i gibi ayn� zamanda bir yada birden �ok �demeyi vadesinden �nce yapabilir. Her iki durumda da konut finansman� kurulu�u, vadesinden �nce �denen taksitler i�in gerekli faiz, komisyon ve k�r pay� indirimini yapmakla y�k�ml�d�r.

 

Bakanl�k �denen miktara g�re gerekli faiz, komisyon ve k�r pay� indiriminin ne �ekilde yap�laca��n�n usul ve esaslar�n� belirler. Faiz oran� veya k�r pay� bedellerinin sabit olarak belirlenmesi halinde, s�zle�mede yer verilmek suretiyle, bir yada birden fazla �demenin vadesinden �nce yap�lmas� durumunda konut finansman� kurulu�u taraf�ndan t�keticiden erken �deme �creti talep edilebilir. Erken �deme �creti gerekli komisyon ya da faiz veya k�r pay� indirimi yap�larak hesaplanan ve t�ketici taraf�ndan konut finansman� kurulu�una erken �denen tutar�n y�zde ikisini ge�emez. Oranlar�n de�i�ken olarak belirlenmesi halinde t�keticiden erken �deme �creti talep edilemez.

 

Sabit faizli konut kredisi s�zle�melerinde asgari olarak a�a��daki unsurlara yer verilmesi zorunludur.

a) T�ketici kredisi tutar�,

b) Faiz ve di�er unsurlarla birlikte toplam bor� tutar�,

c) Faizin hesapland��� y�ll�k oran,

d) �deme tarihleri, anapara, faiz, fon ve di�er masraflar�n ayr� ayr� belirtildi�i �deme

� plan�,

e) �stenecek teminatlar,

f) � Akdi faiz oran�n�n y�zde otuz fazlas�n� ge�memek �zere gecikme faizi oran�,

g) Bor�lunun temerr�de d��mesinin hukuki sonu�lar�,

h) Kredi geri �demelerinin vadesinden �nce yap�lmas�na ili�kin �artlar ve erken �deme

���� �creti �ng�r�lmekte ise hesaplanmas�na ili�kin esaslar,

i) � Kredinin yabanc� para birimi cinsinden kulland�r�lmas� durumunda, geri �demeye

���� ili�kin taksitlerin ve toplam kredi tutar�n�n hesaplanmas�nda, hangi tarihteki kurun

���� dikkate al�naca��na ili�kin �artlar.

 

De�i�ken faizli konut kredisi s�zle�melerinde asgari olarak a�a��daki unsurlara yer veril-mesi zorunludur.

a)� T�ketici kredisi tutar�,

b) Y�ll�k bazda ba�lang�� faiz oran� ve azami faiz oran�,

c) Baz al�nan endeks ve faiz oran�ndaki de�i�menin hesaplanma y�ntemi,

d) Ba�lang�� faiz oran� ve azami faiz oran� i�in ayr� ayr� hesaplanacak toplam bor� tutar�,

e) Ba�lang�� faiz oran� ve azami faiz oran� i�in ayr� ayr� g�sterilmek �zere �deme

���� tarihleri, anapara, faiz, fon ve di�er masraflar�n ayr� ayr� belirtildi�i �deme plan�,

f)� �stenecek teminatlar,

g) Ba�lang�� faiz oran�n�n y�zde otuz fazlas�n� ge�memek �zere gecikme faizi oran�,

h) Bor�lunun temerr�de d��mesinin hukuki sonu�lar�,

i) � Kredi geri �demelerinin vadesinden �nce yap�lmas�na ili�kin �artlar,

j) Kredinin yabanc� para birimi cinsinden kulland�r�lmas� durumunda, geri �demeye

ili�kin taksitlerin ve toplam kredi tutar�n�n hesaplanmas�nda, hangi tarihteki kurun

dikkate al�naca��na ili�kin �artlar.

 

Faiz veya k�r pay� sabit olan finansal kiralama s�zle�melerinde asgari olarak a�a��daki unsurlara yer verilmesi zorunludur.

a) Finansal kiralamaya konu olan konuta ili�kin bilgiler,

b) Kira bedelleri ve di�er unsurlarla birlikte toplam bor� tutar�,

c) Kira �deme tarihleri ile anapara, kar pay�, vergi ve di�er masraflar�n ayr� ayr�

���� belirtildi�i �deme plan�,

d) �stenecek teminatlar,

e) Kira �demelerinde temerr�de d���lmesi halinde uygulanacak komisyonlar,

f) Bor�lunun temerr�de d��mesinin hukuki sonu�lar�,

g) Kira �demelerinin vadesinden �nce yap�lmas�na ili�kin �artlar ve erken �deme �creti

���� �ng�r�lmekte ise hesaplanmas�na ili�kin esaslar,

h) Kira bedellerinin yabanc� para birimi cinsinden belirlenmesi durumunda, kira

bedellerinin ve toplam bor� tutar�n�n hesaplanmas�nda, hangi tarihteki kurun

dikkate al�naca��na ili�kin �artlar.

 

Faiz veya k�r pay� de�i�ken olan finansal kiralama s�zle�melerinde asgari olarak a�a��daki unsurlara yer verilmesi zorunludur.

a) Finansal kiralamaya konu olan konuta ili�kin bilgiler,

b) Ba�lang��ta belirlenen kira bedelleri ve kira bedellerinin ula�abilece�i azami tutarlar,

c) Baz al�nan endeks ve kira bedellerindeki de�i�menin hesaplanma y�ntemi,

d) Ba�lang�� kira bedelleri ve azami kira bedelleri i�in ayr� ayr� hesaplanacak toplam bor�

���� tutar�,

e) Ba�lang��ta belirlenen kira bedelleri ve azami kira bedelleri i�in ayr� ayr� g�sterilmek

���� �zere kira �deme tarihleri ile anapara, kar pay�, vergi ve di�er masraflar�n ayr� ayr�

���� belirtildi�i �deme plan�,

 

f) �stenecek teminatlar,

g) Kira �demelerinde temerr�de d���lmesi halinde uygulanacak komisyonlar,

h) Bor�lunun temerr�de d��mesinin hukuki sonu�lar�,

i) � Kira �demelerinin vadesinden �nce yap�lmas�na ili�kin �artlar,

j) Kira bedellerinin yabanc� para birimi cinsinden belirlenmesi durumunda, kira bedelleri- nin ve toplam bor� tutar�n�n hesaplanmas�nda, hangi tarihteki kurun dikkate al�naca- ��na ili�kin �artlar.� �

 

 

�POTE��N PARAYA �EVR�LMES� NASIL HIZLANACAK ?

 

� Takip S�resinin K�salt�lmas� Amac�yla

 

�potekli Konut Finansman Sistemine ili�kin d�zenlemeleri kapsayan Kanun Tasar�s� Tasla��nda, gayri menkul�n sat���n�n h�zlanmas� ve mortgage sistemine uyum sa�lanmas� ve �potek De�erleme Sisteminin a��kl��a kavu�turulmas� amac�yla a�a��daki de�i�iklikler �ng�r�lm��t�r.

 

- � Rehinin nakde d�n��t�r�lmesinin yan�nda haciz yoluna ba�vurulabilmesi.

- � �cran�n geri b�rak�lmas� karar�n�n temyizinde sat��� durdurmak i�in gerekli teminat oran�n�n y�kseltilmesi,

�

���� Tasla�a g�re ipote�e dayal� konut finansman�na i�lerlik kazand�r�labilmesi i�in, ipotekle temin edilmi� bor�lar�n �denmemesi halinde, takip s�recinde, alacakl�ya daha h�zl� �ekilde haciz yoluna gidilmesi imkan� getiriliyor. B�ylece T�rkiye'de �ok yava� i�leyen icra iflas prosed�r�n�n sistemi olumsuz etkilemesi �nlenmeye �al���l�yor. Ayr�ca bor�lunun haczen sat��� durdurmas� i�in yat�rmas� gereken tutar, alaca��n y�zde 15'inden y�zde 40'�na ��kar�l�yor.  

 

-�� �halenin feshi talebinin esastan reddedilmesi halinde uygulanan ceza oran�n�n artt�r�lmas�,

-�� Sat���n ger�ekle�ebilmesi i�in 1. ve 2. ihalede ula��lmas� gereken oranlar�n azalt�lmas�,

-�� 3 y�ll�k bir ge�i� s�resi bitiminde de�erlemede bulunacak bilirki�ilerin lisansl� eksperler aras�ndan se�ilmesi (T�rkiye gayrimenkul de�erleme uzmanlar� meslek birli�i).

 

GAYR�MENKUL� K�MLER DE�ERLEYEB�L�R ?

 

- 3 Y�ll�k Ge�i� S�resi

 

�

Ge�ici Madde 1 - 2004 say�l� �cra �flas Kanununun 128 inci maddesinin ���nc� f�kras� ile 128/a maddesinin ikinci f�kras�n�n y�r�rl��e girmesini izleyen ���nc� y�l�n sonuna kadar 2499 say�l� Sermaye Piyasas� Kanununun 39/A maddesi ikinci f�kras�nda tan�mlanan konut finansman�ndan kaynaklanan alacaklar�n takibinde, ta��nmaz i�in k�ymet takdiri veya bilirki�i incelemesi, Sermaye Piyasas� Kanununun 22 nci maddesinin birinci f�kras�n�n (r) bendi uyar�nca gayrimenkul de�erleme faaliyeti konusunda yetki verilmi� ki�i veya kurulu�lar�n yan� s�ra di�er uzman bilirki�iler marifetiyle de yap�labilir.�

 

DETAYLARI

 

Madde 1 - 9/6/1932 tarihli ve 2004 say�l� �cra ve �flas Kanununun 45 inci maddesine birinci f�kradan sonra gelmek �zere ikinci f�kra olarak a�a��daki f�kra eklenmi�tir.

 

�28/7/1981 tarihli ve 2499 say�l� Sermaye piyasas� Kanununun 39/A maddesinin ikinci f�kras�nda tan�mlanan konut finansman�ndan kaynaklanan rehinle temin edilmi� alacaklar�n takibinde alacakl� rehinin paraya �evrilmesi veya haciz yoluyla takip edebilir�

 

2004 say�l� �cra ve �flas Kanununun 45 inci maddesi a�a��daki �ekildedir.

 

�

Madde 45 - Rehinle temin edilmi� bir alaca��n bor�lusu iflasa tabi �ah�slardan olsa bile alacakl� yaln�z rehinin paraya �evrilmesi yoluyla takip yapabilir. Ancak rehinin tutar� borcu �deme�e yetmezse alacakl� kalan alaca��n� iflas veya haciz yoluyla takip edebilir.

 

Poli�e ve emre muharrer senetlerle �ekler hakk�ndaki 167 nci madde h�km� mahfuzdur.

 

�potekle temin edilmi� faiz ve senelik taksit alacaklar�nda, alacakl�n�n intihab�na ve bor�lunun s�fat�na g�re, rehinin paraya �evrilmesi veya haciz yahut iflas yollar�na m�racaat olunabilir.

 

(Ek f�kra: 27/5/1933 - 2228/1 md.; M�lga: 29/6/1956 - 6763/42 md.)�

 

 

Madde 4 - 2004 say�l� Kanunun 134 �nc� maddesine ikinci f�kradan sonra gelmek �zere ���nc� f�kra olarak a�a��daki f�kra eklenmi�tir.

 

�2499 say�l� Sermaye Piyasas� Kanununun 39/A maddesinin ikinci f�kras�nda tan�mlanan konut finansman�ndan kaynaklanan alacaklar�n takibinde, ikinci f�krada yaz�l� oran y�zde yirmi olarak uygulan�r.�

 

2004 say�l� �cra �flas Kanununun 134��nc� maddesinin 1 ve 2 inci f�kralar� ise �u �ekildedir.

 

�

Madde 134 - (De�i�ik: 18/2/1965-538/63 md.) �cra dairesi taraf�ndan gayrimenkul kendisine ihale edilen al�c� o gayrimenkul�n m�lkiyetini iktisap etmi� olur.

 

(De�i�ik: 9/11/1988 - 3494/22 md.) �halenin feshini, Bor�lar Kanununun 226 nc� maddesinde yaz�l� sebepler de dahil olmak �zere yaln�z sat�� isteyen alacakl�, bor�lu, tapu sicilindeki ilgililer ve pey s�rmek suretiyle ihaleye i�tirak edenler tetkik merciinden �ikayet yolu ile ihale tarihinden itibaren yedi g�n i�inde isteyebilirler. �lgililerin ihale yap�ld��� ana kadar cereyan eden muamelelerdeki yolsuzluklara en ge� ihale g�n� �tt�la peyda etti�i kabul edilir. �halenin feshi talebi �zerine tetkik mercii talep tarihinden itibaren yirmi g�n i�inde duru�ma yapar ve taraflar gelmeseler bile icap eden karar� verir. Talebin reddine karar verilmesi halinde tetkik mercii davac�y� feshi istenilen ihale bedelinin y�zde onu oran�nda para cezas�na mahk�m eder. �

 

Madde 5 - 2004 say�l� Kanunun 149/a maddesine a�a��daki f�kra eklenmi�tir.

 

�2499 say�l� Sermaye Piyasas� Kanununun 39/A maddesinin ikinci f�kras�nda tan�mlanan konut finansman�ndan kaynaklanan alacaklar�n takibinde, ikinci f�krada yaz�l� oran y�zde k�rk olarak uygulan�r.�

 

�

Madde 149/a - (Ek: 18/2/1965 - 538/70 md.)

 

�cran�n geri b�rak�lmas� hakk�nda 33 �nc� maddenin 1, 2 ve 4 �nc� f�kralar� uygulan�r.

 

�cran�n geri b�rak�lmas� hakk�ndaki talebi reddeden merci karar�n� temyiz eden bor�lu veya ���nc� �ah�s, takip konusu alaca��n y�zde onbe�i nispetinde teminat yat�rmad��� takdirde sat�� durmaz. Temyiz talebinin reddi halinde bu teminat, ayr�ca h�kme hacet kalmaks�z�n alacakl�ya tazminat olarak �denir.�

 

Madde 11 - 2499 say�l� Sermaye Piyasas� Kanununa a�a��daki 40/D maddesi eklenmi�tir.

�

T�rkiye gayrimenkul de�erleme uzmanlar� meslek birli�i

Madde 40/D - Gayrimenkul de�erleme uzmanl��� lisans�na sahip olanlar,
t�zel ki�ili�i haiz kamu kurumu niteli�inde bir meslek kurulu�u olan T�rkiye
Gayrimenkul De�erleme Uzmanlar� Meslek Birli�ine �ye olmak i�in ba�vurmak
zorundad�rlar. Bunun i�in ilgili lisans sahibi, lisans almaya hak kazand���n�n kendisine tebli�inden itibaren �� ay i�inde gerekli ba�vuruyu yapmakla y�k�ml�d�r.

 

An�lan y�k�ml�l��e uymayan kimselerin lisans� Kurulca geri al�n�r. T�rkiye Gayrimenkul De�erleme Uzmanlar� Meslek Birli�i, gayrimenkul piyasas�n�n ve gayrimenkul de�erleme faaliyetlerinin geli�mesini sa�lamak �zere ara�t�rmalar yapmak, e�itim ve sertifika vermek, Birlik �yelerinin dayan��ma ve mesle�in gerektirdi�i �zen ve disiplin i�erisinde �al��malar�na y�nelik meslek kurallar�n� ve de�erleme standartlar�n� olu�turmak, haks�z rekabeti �nlemek amac�yla gerekli tedbirleri almak, kendisine mevzuatla b�rak�lan veya Kurulca belirlenen konularda d�zenlemeler yapmak, y�r�tmek, denetlemek, Birlik stat�s�nde �ng�r�len disiplin cezalar�n� vermek amac�yla ilgili hususlarda �ye kurulu�lar� temsilen ilgili kurulu�larla i�birli�i yapmak, mesleki geli�meleri, idari ve yasal d�zenlemeleri izleyerek, bu konuda �yeleri ayd�nlatmakla g�revli ve yetkilidir.

 

Birlik, alaca�� kararlarda ve yapaca�� d�zenlemelerde, bu Kanuna, Kurul
y�netmelik, tebli� ve kararlar�na ve ilgili di�er mevzuata uymakla y�k�ml�d�r.

Birlik, Kanunun 40/C maddesindeki esaslara t�bidir.�

 

 

MORTGAGE TASLA�ININ 14/29 UNCU MADDELER� �LE �LG�L� KANUNLAR ���N �NER�LEN DE����KL�KLER

 

�

Madde 14 - 3/6/1949 tarihli ve 5422 say�l� Kurumlar Vergisi Kanununun de�i�ik 8 inci maddesinin birinci f�kras�n�n (4) numaral� bendine a�a��daki alt bent eklenmi�tir.

 

Konut finansman� fonlar�n�n kazan�lar� (Bu kazan�lar Gelir Vergisi Kanununun 94 �nc� maddesine g�re tevkifata t�bi tutulmaz).

Madde 15 - 31/12/1960 tarihli ve 193 say�l� Gelir Vergisi Kanununun 63
�nc� maddesinin birinci f�kras�na a�a��daki bent eklenmi�tir.

�

Kendisine ait tapuya kay�tl� ve ba��ms�z bir konutu bulunmayan ki�iler ile kendisine ait tapuya kay�tl� ve ba��ms�z, sadece bir konutu olan ki�ilerin, 2499 say�l� Sermaye Piyasas� Kanununun 39/A maddesinin ikinci f�kras�nda tan�mlanan konut finansman�ndan kaynaklanan bor�lar�n�n y�zbin YTL ye kadar olan k�sm�n�n faiz veya k�r pay� �demeleri,�

 

Madde 16 - 193 say�l� Kanunun 75 inci maddesinin ikinci f�kras�n�n birinci
bendi a�a��daki �ekilde de�i�tirilmi�tir.

 

Her nevi hisse senetlerinin k�r paylar� (kurucu hisse senetleri ve di�er intifa hisse senetlerine verilen k�r paylar� ve pay sahiplerine haz�rl�k d�nemi i�in faiz olarak veya ba�ka adlarla yap�lan her t�rl� �demeler ile Sermaye Piyasas� Kanununa g�re kurulan yat�r�m fonlar� kat�lma belgelerine �denen k�r paylar� ile konut finansman� fonlar� kat�lma belgelerine �denen faizler dahil)

 

Madde 17 - 193 say�l� Kanuna a�a��daki ge�ici 66 nc� madde eklenmi�tir.

 

Ge�ici Madde 66 - 1/1/2005 � 31/12/2010 tarihleri aras�nda konut finansman� fonlar�na �denen faizler i�in y�ll�k beyanname verilmez. Di�er gelirler nedeniyle beyanname verilmesi halinde de bu gelirler beyannameye dahil edilmez.

�

Ticari i�letmeye dahil olan bu gelirler, bu maddenin kapsam� d���ndad�r.

 

Madde 18 - 193 say�l� Kanunun de�i�ik m�kerrer 80 inci maddesinin birinci
f�kras�n�n (1) numaral� bendi a�a��daki �ekilde de�i�tirilmi�tir.

 

�vazs�z olarak iktisap edilenler, T�rkiye'de kurulu menkul k�ymet borsalar�nda i�lem g�ren ve �� aydan fazla s�reyle elde tutulan hisse senetleri, tam m�kellef kurumlara ait olan ve bir y�ldan fazla s�reyle elde tutulan hisse senetleri ile ipotek finansman� kurulu�lar� taraf�ndan ihra� edilen sermaye piyasas� ara�lar�n�n elden ��kar�lmas�ndan do�an kazan�lar hari�, menkul k�ymetlerin elden ��kar�lmas�ndan sa�lanan kazan�lar (�� ayl�k s�reyi bir y�la kadar ��kartmaya veya tekrar kanun� s�reye kadar indirmeye Bakanlar Kurulu yetkilidir).

 

Madde 19 - 193 say�l� Kanunun de�i�ik 89 uncu maddesinin birinci f�kras�na a�a��daki bent eklenmi�tir.

 

Kendisine ait tapuya kay�tl� ve ba��ms�z bir konutu bulunmayan ki�iler ile kendisine ait tapuya kay�tl� ve ba��ms�z, sadece bir konutu olan ki�ilerin, �cret geliri elde edenlerin �cretlerinin safi tutar�n�n hesaplanmas� s�ras�nda ayr�ca indirilmemi� bulunmas� �art�yla, 2499 say�l� Sermaye Piyasas� Kanununun 39/A maddesinin ikinci f�kras�nda tan�mlanan konut finansman�ndan kaynaklanan bor�lar�n�n y�zbin YTL ye kadar olan k�sm�n�n faiz veya k�r pay� �demeleri,

 

Madde 20 - 193 say�l� Kanunun de�i�ik 94 �nc� maddesinin birinci f�kras�na a�a��daki (16) numaral� bent eklenmi�tir.

16. �potek finansman� kurulu�lar� taraf�ndan ihra� edilen menkul k�ymetlerden elde edilen gelirlerden

 

Madde 21 - 13/7/1956 tarihli ve 6802 say�l� Gider Vergileri Kanununun 29
uncu maddesinin (u) bendi a�a��daki �ekilde de�i�tirilmi� ve maddeye a�a��daki (v) bendi eklenmi�tir.

 

u) Bankalar, sigorta �irketleri, emeklilik �irketleri ve ipotek finansman� kurulu�lar�n�n kurulu�lar�nda veya sermayelerini art�rd�klar� s�rada ��kard�klar� hisse senetlerinin itibar� de�erlerinin �zerinde elden ��kar�lmas� sonucu kendi lehlerine kalan paralar.

 

v) �potek finansman� kurulu�lar�n�n ve konut finansman� fonlar�n�n yapt�klar� i�lemler nedeniyle elde ettikleri paralar ile ipotek finansman� kurulu�lar�na devredilen alacaklar dolay�s�yla lehe al�nan paralar.

 

Madde 22 - 2/7/1969 tarihli ve 492 say�l� Har�lar Kanununun 13 �nc� maddesine a�a��daki (k) bendi eklenmi�tir.

k) �potek finansman� kurulu�lar�na ve bu �irketler taraf�ndan yap�lan ipotek devirleri,

 

Madde 23 - 492 say�l� Kanuna ba�l� 1 say�l� tarifenin (A) b�l�m�n�n III-1-a no.lu bendi a�a��daki �ekilde de�i�tirilmi�tir.

a) Konusu belli bir de�erle ilgili bulunan davalarda ve 2499 say�l� Sermaye Piyasas� Kanununun 39/A maddesi ikinci f�kras�nda tan�mlanan konut finansman�ndan kaynaklanan alacaklar�n takibinde, ihalenin feshi talepleri ile ilgili olarak esas hakk�nda karar verilmesi halinde h�k�m alt�na al�nan anla�mazl�k konusu de�er �zerinden binde ellid�rt.� Bakanlar Kurulu, dava �e�itleri itibariyle birlikte veya ayr� ayr� olmak �zere bu
bentte yaz�l� nispeti binde ona kadar indirmeye veya Kanunda yaz�l� nispete kadar ��karmaya yetkilidir.

 

Madde 24 - 1/7/1964 tarih ve 488 say�l� Damga Vergisi Kanununa ba�l� (2) Say�l� Tablonun �V-Kurumlarla ilgili k���tlar� b�l�m�ne a�a��daki (23) numaral� bent eklenmi�tir.

 

�potek finansman� kurulu�lar� ile konut finansman� fonlar�n�n kurulu�lar� dahil her t�rl� i�lemlerinde d�zenlenen ve damga vergisinin bu �irketler veya fonlar taraf�ndan �denmesi gereken k���tlar.

 

Madde 25 - 18/6/1999 tarihli ve 4389 say�l� Bankalar Kanununun 12 nci maddesinin ikinci bendi a�a��daki �ekilde de�i�tirilmi�tir.

 

Bankalar, ticaret amac�yla gayrimenkul al�m ve sat�m�nda bulunamayacaklar� gibi bas�l� ve k�l�e halinde alt�n ile Kurulca uygun g�r�lecek di�er k�ymetli madenlerin al�m ve sat�m� hari� ticaret amac�yla emtia al�m ve sat�m� ile de u�ra�amazlar, gayrimenkul yat�r�m ortakl�klar� ve ipotek finansman� kurulu�lar� hari� olmak �zere m�nhas�ran gayrimenkul ticareti yapan ortakl�klara kat�lamazlar ve bu konuda i� yapan ger�ek ve t�zelki�ilere kredi a�amazlar. Bankalar�n edinecekleri gayrimenkullerin amortismanlar d���ld�kten sonraki kay�tl� de�erleri toplam� �z kaynaklar�n�n yar�s�n� a�amaz. Bu hesaplamada yeniden de�erleme yap�larak gayrimenkul hesab�na eklenen tutarlar y�zde elli oran�nda dikkate al�n�r. Bankalar�n alacaklar�ndan dolay� edinmek zorunda kald�klar� emtia ile gayri menkullerin elden ��kar�lmas�na ili�kin esas ve usuller Kurumca ��kar�lacak y�netmelikle d�zenlenir.

 

Madde 26 - 28/03/2002 tarihli ve 4749 say�l� Kamu Finansman� ve Bor� Y�netiminin D�zenlenmesi Hakk�nda Kanunun 2 nci maddesi a�a��daki �ekilde de�i�tirilmi�tir.

Madde 2 � Bu Kanun; genel, katma ve �zerk b�t�eli kurum ve kurulu�lar�, kamu iktisadi te�ebb�slerini, �zel hukuk h�k�mlerine t�bi olmakla beraber sermayesinin y�zde ellisinden fazlas� kamuya ait olan kurulu�lar�, fonlar�, kamu bankalar�n�, yat�r�m ve kalk�nma bankalar�n�, b�y�k�ehir belediyelerini, belediyeleri ve bunlara ba�l� kurulu�lar ile sair yerel y�netim kurulu�lar�n�, yap-i�let-devret, yap-i�let ve i�letme hakk� devri ve benzeri finansman modelleri �er�evesinde ger�ekle�tirilmesi �ng�r�len projeler kapsam�nda �deme y�k�ml�l�kleri Hazine M�ste�arl���nca garanti edilen kurulu�lar�, ipotek finansman� kurulu�lar�n� ve hibelerle s�n�rl� olmak kayd�yla sivil toplum �rg�tlerini kapsar.

 

Madde 27 - 4749 say�l� Kanunun 3 �nc� maddesinde yer alan tan�m a�a��daki �ekilde de�i�tirilmi�tir.

 

Hazine geri �deme garantisi: Kamu iktisadi te�ebb�sleri, �zel hukuk h�k�mlerine t�bi olmakla beraber sermayelerinin y�zde ellisinden fazlas� kamuya ait olan kurulu�lar, fonlar, kamu bankalar�, yat�r�m ve kalk�nma bankalar�, b�y�k�ehir belediyeleri, belediyeler ve bunlara ba�l� kurulu�lar ile sair yerel y�netim kurulu�lar� ve ipotek finansman� kurulu�lar� lehine bu kurulu�lar�n d�� finansman kayna��ndan sa�lad�klar� d�� bor�lar�n�n geri �denmesi hususunda verilen garantiler ile ipotek finansman� kurulu�lar� taraf�ndan ihra� edilecek sermaye piyasas� ara�lar�ndan kaynaklanan bor�lar�n geri �denmesi hususunda verilen garantileri,

 

Madde 28 - 4749 say�l� Kanunun 5 inci maddesine a�a��daki f�kra eklenmi�tir.

�

2499 say�l� Sermaye Piyasas� Kanunu�nun 39/A maddesinde tan�mlanan ipotek finansman� kurulu�lar�ndan Bakanlar Kurulu taraf�ndan uygun g�r�lenlerin sermaye piyasas� ara�lar�n�n geri �demelerinin d�rty�zmilyon YTL ye kadar olan k�sm�, bu Kanun h�k�mleri �er�evesinde Hazinenin geri �deme garantisi alt�ndad�r. Bu f�krada yer alan garanti tutar� her y�l Maliye Bakanl���nca il�n edilen yeniden de�erleme oran�nda artar. Bu Kanunun 8 inci maddesinin ���nc� f�kras� h�km� bu f�kra kapsam�nda verilecek garantiler i�in uygulanmaz. �l�ve bir garanti verilmek istenmesi halinde verilecek il�ve garantili imkan�n limiti her y�l b�t�e kanunlar�yla belirlenir.

 

Madde 29 - 4749 say�l� Kanunun 8 inci maddesinin sekizinci f�kras� a�a��daki �ekilde de�i�tirilmi�tir.

 

Bu Kanunun 5 inci maddesinin be�inci f�kras� h�km� sakl� olmak �zere, Hazine, kamu veya �zel kurum ve kurulu�lar�n�n yurt i�i piyasalardan yapaca�� bor�lanmalarda garanti veya kefalet veremez.

�

 

MORTGAGE �RNE��

 

Ko�ullar

 

Konut de�erinin % 70�i kadar kredi verilebilecek. Kredilendirilen �ahs�n ayl�k taksitleri ayl�k gelirinin % 20 �30�unu ge�emeyecek.

Mortgage Sistemi � Farkl� Faiz ve Vade Yap�s�na G�re Ayl�k �demeler

Sat�n Al�nacak Evin De�eri	36 Milyar TL
Pe�inat (%)	25
Pe�inat Tutar�	9 Milyar TL
Kredi Tutar�	27 Milyar TL
Tahmini Kira	300 Milyon TL

 

Sat�� Fiyat�: 10 y�ll�k kira bedeli varsay�m�na g�re hesaplanm��t�r.
 

Kredi / Ev De�eri	75
Ayl�k Gelir	1 Milyar TL
Ayl�k �deme / Gelir	30%

Mortgage sisteminin sa�l�kl� i�leyebilmesi i�in, faiz oranlar�n�n en az %13 �ler seviyesine inmesi gerekmektedir. A�a��daki tabloya farkl� faiz oran� ve vadeler i�in ayl�k �deme miktarlar� ��kart�lm��t�r. Vade yap�s�na g�re ayl�k �demeler incelendi�inde, 15 y�ll�k vadenin �zerindeki �demelerde ayl�k taksitlerin �ok fazla d��medi�i g�zlenmektedir.

Ayl�k �demeler		TL Y�ll�k Faiz
		20%	15%	13%	11%	9%	7%	5%
Geri �deme����� S�resi (Y�l)	5	����� 715 TL	����� 642 TL	����� 614 TL	����� 587 TL	����� 560 TL	����� 535 TL	����� 510 TL
	10	����� 522 TL	����� 436 TL	����� 403 TL	���� �372 TL	����� 342 TL	����� 313 TL	����� 286 TL
	15	����� 474 TL	����� 378 TL	����� 342 TL	����� 307 TL	����� 274 TL	����� 243 TL	����� 214 TL
	20	����� 459 TL	����� 356 TL	����� 316 TL	����� 279 TL	����� 243 TL	����� 209 TL	����� 178 TL
	25	����� 453 TL	����� 346 TL	����� 305 TL	����� 265 TL	����� 227 TL	����� 191 TL	����� 158 TL
	30	����� 451 TL	����� 341 TL	����� 299 TL	����� 257 TL	����� 217 TL	����� 180 TL	����� 145 TL
Ayl�k Kira		���� 300 TL	���� 300 TL	���� 300 TL	���� 300 TL	���� 300 TL	���� 300 TL	���� 300 TL

  

   VOLKAN EVC�L

 

   merakmerkezi.net

 

 

�� YARARLANILAN KAYNAKLAR

- 2004 Say�l� �cra �flas Kanunu

- �potekli Konut Finansman Sistemine �li�kin �e�itli Kanunlarda De�i�iklik Yap�lmas�na

� �li�kin Kanun Tasar�s� Tasla��

- Ekonomist 17.10.2004

- Sabah 29.12.2004

 

- Milliyet 07.12.2004 Yaman T�r�ner�in Makalesi

- D�nya Gazetesi (Muhtelif Tarihler)

 

- Vatan Gazetesi 31.01.2005

- SPK Ba�kan� Do�an Cans�zlar��n yaz�l� ve g�rsel medyada yer alan a��klamalar�

 

- NTV MSNBC 07.01.2005

 

- Terc�man Gazetesi 22.01.2005

 

- Star Gazetesi 20.01.2005

 

 

�� �nternet Siteleri

 

- cnnturk.com.tr

- sabah.com.tr

- hukuki.net

- kenthaber.com

- memurlar.net

- adresdergi.com.tr

- aksam.com.tr

- milliyet.com.tr
- ntvmsnbc.com

- arkitera.com

- radikal.com.tr
- turkiyegazetesi.com
- vatanim.com.tr
- yenisafak.com

- zaman.com.tr

- tercuman.com

- stargazete.com